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119e Congrès des Notaires de France : les propositions pour développer l'offre de logements

Civil - Immobilier

10/10/2023

La 119^e édition du Congrès des notaires a consacré sa première commission aux débats autour de la question suivante : Comment produire plus de logements ?

Partant du constat d’une baisse sensible du nombre de logements autorisés à la construction, d’avril 2022 à mars 2023 le nombre de logements autorisés a diminué de 11,5 % par rapport aux douze mois précédents, la première commission s'est focalisée sur la question de savoir comment produire plus de logements dans le contexte de la crise de l'immobilier.

Plusieurs axes de réflexion ont été engagés et quatre propositions soumises au vote par Maître Alexandre Leroux, président de la première commission, et Maître Raphaël Leonetti, rapporteur, ont bénéficié d’un soutien quasi-unanime des notaires présents.

1. Réduire la durée d’obtention d’un permis de construire définitif par la concertation et par une instruction collégiale et certifiée des projets

Dans ses travaux, la première commission a constaté un décalage important entre les délais théoriques de l’obtention du permis de construire et ceux réels. Ce décalage résulterait de l’existence de procédures de préinstruction « à géométrie variable », instaurées au niveau local sans encadrement législatif ou règlementaire.
Avant d’évoquer les aspects concrets des propositions, l’assemblée a eu l’occasion de bénéficier de l’expérience de Jean François Débat, maire de Bourg-en-Bresse, sur la question de l’instruction des permis de construire relatifs aux projets de logements. Face à la complexité des règles d'urbanisme, il a souligné l’importance d’une discussion en amont avec le constructeur ainsi que le besoin de co-porter les projets avec les maîtres d’ouvrage.
La première commission a préconisé d’encourager la phase de concertation telle que prévue à l’article L. 300-2 du Code de l’urbanisme ce qui serait de nature à favoriser l’acceptabilité et la réalisation des dossiers.

Afin d’encourager la concertation et réduire les délais d’instruction des projets à destination principale d’habitation la première commission a proposé :

— d’instaurer une période de dialogue d’un mois maximum après la phase de concertation facultative avec les services instructeurs et les administrations concernées, pouvant aller jusqu’à deux mois à la demande du pétitionnaire ;
— de réunir une conférence d’instruction à laquelle seront obligatoirement conviés les différents services administratifs dont la consultation est prescrite par le Code de l’urbanisme ;
— de subordonner le recours des associations visé à l’article L. 610-1 du Code de l’urbanisme à ce que ladite association ait participé de manière effective à la phase de concertation.

Avant le vote de la première proposition, l’un des notaires présents a évoqué l’éventualité de la suppression des chartes promoteurs. Face à cette remarque, le rapporteur de la première commission, Maître Leonetti, a précisé que tel n’est pas le souhait de la commission qui vise seulement à limiter les procédures de préinstruction.
Monsieur Philippe Pelletier, président du Conseil de Développement de la Métropole du Grand Paris, a salué les propositions avancées tout en précisant l’importance de l’usage des outils numériques modernes dans la phase de concertation.
Au demeurant, le risque constitutionnel de la proposition consistant à subordonner le recours des associations à ce que ladite association ait participé de manière effective à la phase de concertation a également été évoqué lors des discussions autour de la première proposition. Selon le rapporteur de la première commission, si ce risque n’est pas inexistant, l’atteinte portée aux droits des associations serait proportionnelle, dans la mesure où la proposition vise uniquement les projets de logements.

95% de notaires présents ont accueilli cette proposition.

2. Développer les partenariats entre le public et le privé notamment par une simplification du droit de la commande publique

Emmanuelle Cosse, l’ex-ministre du logement et de l'habitat durable, et Stephan de Faÿ, directeur général de Paris Grand aménagement, ont participé à la discussion relative à cette deuxième proposition. Stéphane de Faÿ a relevé la capacité d’associer le privé à la production du commun qui doit être davantage sollicitée. De son côté, Emmanuelle Cosse a soulevé la question de la maîtrise d’ouvrage directe pour les bailleurs sociaux dans le cadre des partenariats avec des organismes privés et notamment dans le contexte de la généralisation de la VEFA pour les logements sociaux.

Partant du constat de la complexité des règles de la commande publique, la première commission s’est fixée comme objectif de clarifier les frontières entre la commande publique et les opérations immobilières purement privées et simplifier la conclusion des contrats relevant de la commande publique lorsque cela est nécessaire.

Le droit français autorise certaines dérogations aux règles issues de la commande publique. Toutefois, comme cela résulte des travaux de la commission, ces dérogations demeurent insuffisantes quant aux besoins en logements publics et en équipements publics.

Pour répondre à ces besoins, la première commission a proposé :

— de faciliter la prise en compte des besoins des bailleurs sociaux lorsqu’ils achètent en VEFA :

En supprimant l’article L. 433-2, al. 1 er du Code de la construction et de l’habitation,

En clarifiant dans l’objet de tous les bailleurs sociaux leur capacité à se porter acquéreur dans des ventes d’immeubles à construire ou à rénover,

En clarifiant également les termes des dispositions du Code de la construction et de l’habitation offrant aux bailleurs sociaux la faculté de constituer des SCCV avec des promoteurs, notamment dans le cadre d’opérations de réhabilitation;

— de simplifier l’utilisation de la commande publique lorsque son utilisation est nécessaire :

En supprimant les dispositions d’origine purement interne incompatibles avec la réalité des opérations immobilières,

En ouvrant aux bailleurs sociaux et intermédiaires la possibilité de constituer des sociétés d’économie mixte à projet unique (« SEMOP »),

En renforçant la maîtrise d’ouvrage des bailleurs sociaux dans des projets de réhabilitation porteurs de mixité sociale et fonctionnelle, par l’extension à la vente d’immeuble à rénover du dispositif de l’article L.433-2, al. 2 du Code de la construction et de l’habitation.

Cette proposition a reçu 97% de votes favorables.

3. Instituer une autorisation d’urbanisme favorisant la réversibilité en faveur du logement

Selon le barème ImmoStat, au 2^ème trimestre 2022, près de 4,5 millions de m2 de bureaux étaient vides en Ile-de-France.

Partant de ce constat, la première commission s’est penchée sur la question des bâtiments réversibles. L’idée est de surmonter l’obsolescence des bâtiments et leur permettre d’évoluer sans transformation lourde.
Bien que l’article L.111-1-5° du Code de la construction et l’habitation définit déjà le bâtiment réversible, il n’existe pas, en l’état actuel du droit, un véritable statut juridique qui lui serait attaché.

Pour cette raison, les travaux de la commission tendent vers la reconnaissance d’un statut juridique spécifique à la construction réversible.

Le régime de la construction réversible tel qu’imaginé par le Congrès comporte trois volets :

— volet législatif : permettre le dépôt d’une demande de permis de construire à destinations principales « autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire » et, le cas échéant, « habitation » ;
— volet administratif: préciser les conditions d’instruction de ces permis de construire ;
— volet fiscal: favoriser la transformation des bureaux en logements par un avoir fiscal correspondant au prorata de la taxe sur la création de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage.

Cette proposition a été largement soutenue recueillant 99% des voix.

4. Favoriser la mise en concordance des cahiers des charges de lotissement avec la réglementation d’urbanisme en faveur du logement

Les 20 millions de maisons individuelles en France sont occupées à 63 % par des ménages comprenant seulement une ou deux personnes. Selon les estimations, la transformation de ces maisons pourrait générer plus de 20 millions de logements supplémentaires. Pour arriver à cet objectif, la première commission entend favoriser l’évolution des cahiers des charges de lotissements lorsqu’ils présentent des discordances manifestes avec les objectifs de développement de l’offre de logements résultant des documents d’urbanisme.

Dans une optique d'optimisation des espaces habitables, la première commission a proposé :

— de permettre aux colotis et leurs ayants cause d’engager une procédure de mise en concordance des cahiers des charges avec les documents d’urbanisme, notamment au regard de la densité maximale de construction ;
— de prévoir la publication au fichier immobilier à part entière des cahiers des charges et de leurs modifications, à l’instar des règlements de copropriété.

Cette proposition a été adoptée à 99%.

Source : Actualités du droit